-이번 포스트에서는 ‘전세보증 보험가입이 불가능한 경우’에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 전세사기로 사회적으로 어두운 시기에 이 글이 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.
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-본문에서는 ‘전세보증 보험가입’ 불가 사례를 다루고 있습니다. 전세보증 보험가입은 전세 사기를 방지하기 위해 정부에서 마련한 제도이지만, 보험 가입이 불가능한 경우가 있을 수 있습니다.
따라서 전세 계약을 체결하기 전에 해당 주택이 보증 보험 가입이 가능한지 반드시 확인하시기 바랍니다.
최근 부동산 가격이 하락했다고는 하나, 여전히 자금을 최대한 끌어모아도 주택을 구매하기 어려운 상황입니다.
직장 생활을 하거나 결혼을 준비하는 경우 전세나 월세로 거주할 수밖에 없는데, 최근 발생한 전세 사기로 인해 계약을 올바르게 체결했더라도 거주하는 동안 불안감을 해소하기 어려운 시기를 맞이하고 있습니다.
가입 시 발생하는 보험료는 큰 부담이 되지 않으므로, 주택을 임차할 경우 전세보증 보험에 가입할 수 있는 상황이라면 꼭 가입하시길 권장드립니다.
'전세보증 보험'이란 전세 계약 종료 시 이사할 때 집주인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못할 상황을 대비하여 가입하는 보험입니다.
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전세보증 보험에 대해서
-집주인이 다양한 이유로 보증금 반환을 지연하거나, 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 주장하며 버티는 경우가 종종 발생합니다.
또한, 집주인과 연락이 닿지 않아 이사를 하지 못하는 등의 곤란한 상황에 처하는 경우도 있습니다.
해당 상황에서는 전세보증 보험에 가입되어 있다면, 보험회사를 통해 선제적으로 전세금을 회수한 후 이주를 진행할 수 있습니다.
이후 보험회사는 임대인에게 손해배상을 요구하는 절차를 밟게 됩니다. 만약, 임대인의 개인적인 사정으로 부동산이 경매에 부쳐질 경우에도, 보험회사로부터 보증금을 보호받을 수 있으므로, 가입을 고려하지 않을 이유가 없습니다.
전세보증 보험을 제공하는 주요 기관은 총 3곳입니다. 이들 기관은 일반 민간 보험사가 아닌 공공기관 또는 준공공기관이 운영하는 상품을 제공하므로, 문제 발생 시 보험 혜택을 받지 못할 우려가 없습니다.
단, 아래의 세군대 기관이 제공하는 보험가입 가능 주택의 범위는 각기 다르므로, 전세계약을 계획 중인 주택이 아파트인지 혹은 도시형 생활주택인지 등을 사전에 확인한 후 적합한 보험사를 선택해야 합니다.
주택의 용도는 정부24 웹사이트에서 건축물대장을 무료로 열람하여 확인할 수 있습니다.
아파트의 경우 전세보증 보험에 가입할 수 있는 주택은 전세 보증금이 KB 시세나 부동산원의 시세표에 기재된 매매가 이하일 때만 가능합니다.
소위 말하는 ‘깡통 전세’처럼 매매가보다 전세가가 높은 주택은 분쟁의 가능성이 명확하므로 보험 가입이 불가합니다.
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전세보증 보험가입이 불가능한 경우
-만약, 새로운 주택으로 이사를 결정하셨다면, 해당 주택이 전세보증 보험가입이 가능한지 여부를 반드시 확인한 후 계약을 진행해야 합니다.
위치와 가격이 만족스럽다고 해서 부동산 중개업자의 말만 믿고 계약금을 송금하면, 보험 가입이 불가한 주택일 경우 계약금을 포기할 수 없기 때문에 어쩔 수 없이 입주해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이로 인해 이후 불안한 상황이 지속될 수 있으므로, 지금부터 설명하는 사항을 반드시 확인한 후 계약을 체결하시기 바랍니다.
집주인이 다른 집
-최근 부동산 시장에서는 임대차 계약을 체결할 때 임대인과 계약 당사자가 서로 일치하지 않는 사례가 발생하고 있습니다.
이와 같은 상황에서는 부동산 중개업자가 연루되어 사기를 조장하는 경우도 있어, 실제 부동산 소유자가 계약의 당사자로 등장하는 것을 확인하는 것이 중요합니다.
이러한 배경으로 인해, 전세 보증금 보호를 위한 보증 보험 상품의 경우, 실제 부동산 소유주와 임대차 계약자가 일치하지 않는 계약에 대해서는 보험 가입이 제한되고 있습니다.
남은 계약기간이 50% 이하일 경우
-잔금을 납부하고 전입신고를 완료했더라도, 가입 시기를 놓치면 전세보증 보험에 가입할 수 없는 사유가 됩니다.
전세보증 보험은 가입 가능한 시점부터 임대차 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 보험사에서 승인을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 2년 계약의 경우 1년이 지난 후에는 보험 가입이 불가능합니다.
건축법 위반 or 불법 건축물
-전세 계약 대상 부동산이 불법 건축물이거나 불법 증축 또는 건축법 위반 사항을 포함하고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이러한 부동산은 전세보증 보험가입이 불가능하므로, 사전에 철저히 검토하는 것이 중요합니다.
그러나 일반인이 해당 주택의 건축법 위반 여부를 확인하는 것은 어려울 수 있으므로, 전세 계약 시 특약 조항으로 ‘해당 주택이 불법 건축물이거나, 건축법을 위반하는 시설물이 있을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금의 두 배를 배상한다‘는 내용을 포함하는 것이 바람직합니다.
집주인과 다이렉트로 직접 계약하는 경우
-중개수수료를 아끼기 위해 집주인과 직접 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그러나 이러한경우 전세보증 보험가입이 불가능할 수 있으므로 반드시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결해야 합니다.
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보험가입 시기
-전세 계약을 체결했다고 해서 즉시 보험에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 전세 계약 체결 후, 잔금 지급일과 전입신고일 중 더 늦은 날짜를 기준으로 다음 날부터 보험 가입이 가능합니다.
계약금만 납부한 상태이거나 잔금을 지급했으나 전입신고를 완료하지 않은 경우에는 보험 가입이 불가합니다. 반드시 잔금 납부와 전입신고를 모두 완료한 후에만 보험에 가입할 수 있습니다.
전세보증금 가입 한도초과
-해당 주택의 시장 가격(KB시세 또는 부동산원 매매시세표)이 전세금보다 낮을 경우, 전세금 반환보증에 가입할 수 없습니다. 주택의 시장 가격과 전세금이 최소한 동일한 수준이 되어야만 보증 상품에 대한 가입이 허용됩니다.
- 기관별 전세 보증보험 가입 불가 기준
최근 전세 사기가 증가하고 있는 상황에서, 전세금과 매매가가 동일한 부동산에 대해서는 사기 가능성이 높다고 인지되고 있습니다.
이에 따라, 2023년 5월부터 주택도시보증공사(HUG)는 전세금이 매입 가격의 90%를 초과하지 않는 경우에 한해 보증서 발급을 허용하고 있음을 알려드립니다.
예시로, 특정 주택의 거래가격이 4억원인 상황에서, 전세금이 3억6,000만원 이내일 경우에 한하여 보험 가입이 승인됩니다. 단, SGI서울보증 및 HF한국주택금융공사의 경우는 거래가의 최대 100%까지 보험에 가입이 가능함을 알려드립니다.
전세금이란 적지 않은 금액이기에, 지금까지 설명드린 사항은 계약을 진행하기 전에 꼭 검토하시기 바랍니다. 이를 통해 재정적 손실을 예방하고, 불필요한 후회를 방지하실 수 있을거라 생각합니다.
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